EWiR 2004, 827

RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH, Köln 0177-9303 EWiR - Entscheidungen zum Wirtschaftsrecht, Kurzkommentare EWiR 2004 § 9 VerbrKrG
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Immobilienfonds verbundenes Geschäft Publikumsgesellschaft Verbraucherkredit Rechtsberatung Wirtschaftsrecht Bank- und Kreditsicherungsrecht VerbrKrG §§ 9, 3 Abs. 2 Nr. 2, §§ 4, 6; RBerG Art. 1 § 1; BGB §§ 171, 172, 812Einwendungsdurchgriff beim mit Immobilienfondsbeitritt verbundenen Darlehensvertrag trotz grundpfandrechtlicher Sicherung, aber Grundpfandrechtsbestellung vor Fondsbeitritt VerbrKrG§ 9 VerbrKrG§ 3 VerbrKrG§ 4 VerbrKrG§ 6 RBerGArt. 1 § 1 BGB§ 171 BGB§ 172 BGB§ 812 BGH, Urt. v. 14.06.2004 – II ZR 393/02 (OLG Frankfurt/M.), ZIP 2004, 1394 = ZfIR 2004, 626 +BGHUrt.14.6.2004II ZR 393/02ZIP 2004, 1394ZfIR 2004, 626OLG Frankfurt/M.

Leitsätze des Gerichts:

1. Die im Rahmen eines geschlossenen Immobilienfonds erteilte Treuhändervollmacht ist gem. § 134 BGB i. V. m. Art. 1 § 1 RBerG nichtig, wenn der Treuhänder zum Abschluss von Verträgen bevollmächtigt wird und dafür keine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz hat. Ob dieser Mangel nach §§ 171, 172 BGB oder den Grundsätzen der Anscheins- und Duldungsvollmacht geheilt werden kann, bleibt offen.
2. Enthält der zur Finanzierung des Fondsbeitritts geschlossene Kreditvertrag nicht die Mindestangaben nach § 4 VerbrKrG, ist er gem. § 6 VerbrKrG nichtig. Der Mangel wird jedenfalls dann nicht durch die Auszahlung der Darlehensvaluta an den Fonds gem. § 6 Abs. 2 VerbrKrG geheilt, wenn der Fondsbeitritt und der Kreditvertrag ein verbundenes Geschäft i. S. d. § 9 VerbrKrG bilden. Dafür reicht es aus, dass sich der Fonds und die Bank derselben Vertriebsorganisation bedient haben.
3. Die Anwendbarkeit des § 9 VerbrKrG ist nicht gem. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen, wenn der Kredit zwar durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, dieses Grundpfandrecht aber schon bestellt war, als der Anleger dem Fonds beitrat.
4. Fehlt es danach an einem wirksamen Kreditvertrag, schuldet der Anleger nicht die Rückzahlung der Darlehensvaluta, sondern hat der Bank nur seinen Fondsanteil zu übertragen. Umgekehrt hat ihm die Bank die geleisteten Zinsen und Tilgungsraten abzüglich der vereinnahmten Erträgnisse zurückzuzahlen.
5. Wenn der Anleger darüber hinaus bei dem Fondsbeitritt getäuscht worden ist, kann er die ihm gegen die Gründungsgesellschafter und die sonst für die Täuschung Verantwortlichen zustehenden Schadensersatzansprüche auch gegenüber der Bank geltend machen, wenn der Fondsbeitritt und der Kreditvertrag ein verbundenes Geschäft i. S. d. § 9 VerbrKrG bilden. Die Bank hat ihn dann so zu stellen, als wäre er dem Fonds nicht beigetreten und hätte den Kreditvertrag nicht abgeschlossen. Dabei sind die von ihm vereinnahmten Erträgnisse des Fonds und die Steuervorteile anzurechnen. Außerdem hat der Anleger seinen Fondsanteil und seine Schadensersatzansprüche gegen die Prospektverantwortlichen und Gründungsgesellschafter an die Bank abzutreten.
6. Um diese Rechtsfolgen auszulösen, braucht der Anleger seine Beteiligung an dem Fonds nicht diesem gegenüber zu kündigen. Es genügt, dass er sich gegenüber der Bank auf die Täuschung beruft.
7. Die Bank haftet dem Anleger auch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auf Schadensersatz, wenn sie ihn über ihr bekannte Risiken des Fondsprojekts nicht aufklärt, obwohl sie in Bezug auf diese Risiken einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Anleger hat und dies auch erkennen kann.
EWiR 2004, 828 Ingo Koller, Dr. iur., Universitätsprofessor in Regensburg

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