OLG Frankfurt/M.: Keine Mietminderung bei coronabedingter Ladenschließung

Die in der hessischen VO zur Bekämpfung des Corona-Virus angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte und Gaststätten begründen weder einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Räumlichkeiten, noch führen sie zur Unmöglichkeit der vom Vermieter oder Verpächter geschuldeten Leistung. Ob eine Anpassung des Vertrags wegen schwerwiegender Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Das hat das OLG Frankfurt/M. mit Urteilen vom 17.9.2021 (2 U 147/20 und 2 U 18/21) entschieden.

Vermieter und Verpächter schuldeten allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können. Sie schuldeten dagegen nicht die Überlassung des Betriebs selbst. Das Verwendungsrisiko trage vielmehr der Mieter bzw. Pächter. Dem Vermieter/Verpächter sei die von ihm geschuldete Leistung auch nicht unmöglich geworden. Er habe weiterhin die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen können.

Die Corona-Pandemie führe zwar zu einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage. Es könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien bei Kenntnis einer solchen Pandemie eine zeitweise Miet-/Pachtminderung vereinbart hätten. Es müsse aber unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls festgestellt werden, ob dem Mieter/Pächter das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Zu berücksichtigen sei dabei maßgeblich die vertragliche und/oder gesetzliche Risikoverteilung, wonach das Verwendungsrisiko den Mieter/Pächter treffe. Beachtlich seien zudem die wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien.